保命资金来源被封 是什么扼住了房企的咽喉?

   房企期待的好日子还没来得及开始,就被掐灭了期待的小火苗。

  5月31日,有消息指出监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。起因则是部分房企此前拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起监管部门的注意”。

  2018年四季度开始这轮融资潮,推着2019年初的房地产市场走出一轮稍显火爆的行情,在多地出现高价地王。然而高光之下,房企自身仍为债务阴影所笼罩。监管出手,是对楼市走向的警示?那些踩着钢丝的房企,将何去何从?

  至少,地产商或许将要习惯一下苦日子。

  疯狂融资

  暂停发债的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”。

  2018年中旬,房企融资环境恶化,银行房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

  但从四季度开始,融资窗口悄然打开。2018年11月,房企发债总量高达540亿,环比上涨99%。

  房企抓住这个窗口期,开始疯狂发债。这种趋势一直延续到2019年第一二季度。然而,国内融资环境仍处紧绷状态,真正的融资秘诀在于ABS以及境外发行的美元债。

  ABS亦即资产证券化,是开发商以项目未来所产生的现金流为偿付支持,在此基础上发行的债券。在融资环境不好的2018年,房地产ABS产品共发行265支,总发行规模2802.0亿元。而2019年1月,ABS市场持续火爆,当月共发行60支,总规模达514.3亿元,较去年同期增长341.2%。

  在同策研究院统计的「2019年一季度房企已发行ABS规模榜」中,绿城以35.97亿发行规模,排在第四位。

  随着ABS融资规模不断扩大,兑付压力急剧攀升,ABS信用风险也逐渐暴露。到2月份,多家房企的ABS发行被频频摁下“暂停键”。包括“中金和昌资产支持专项计划”,“招商固收-爱琴海商管(一期)资产支持专项计划资产支持证券”“阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划”等多家房企的资产证券化项目被中止审核。

  除了通过ABS融资之外,美元债是房企缓解资金危机的另一棵稻草。

  2019年1月,港股上市房企绿城中国发布关于发行4亿美元有担保优先票据的公告利率为5.58%;1月29日又表示发行1亿美元有担保之优先永续票据,利率为5.17%。

  一个月发行两个美元债融资项目,这种不同寻常的操作背后则是巨大的债务压力。

  公开数据显示,截至2018年6月,绿城中国总负债为2051亿元,与2017年末的1890亿元相比增长了近200亿元;同期,绿城中国经营活动产生的现金流量净额为-77.8亿元。

  这只是房企争相发行美元债的冰山一角。据wind数据,截至2月底,2019年房企境内外发债规模接近1919亿元,较上年同期增长115.1%,已然翻倍。其中海外债规模达948.5亿元,海外债规模占比为49.4%,接近一半。

  据彭博社的数据,从2019 年初至5 月 6 日,房企美元债发行额381.85亿美元,是2018全年发行额的 72.85%。

  这一方面说明房企对资金的渴求依然强烈,另一方面来看,则是房企没有更多的融资渠道可选。这两个渠道,几乎成了他们的救命稻草。因而在有限的窗口期内,不顾一切发行融资项目。

  激情拿地

  伴随融资宽松而来的,则是疯狂拿地景象的重现。

  4月以来,房企拿地热情突然高涨。据统计,4月单月,多达18家房企拿地金额超50亿元;1-4月,拿地过百亿的房企累计超28家,2018年同期24家,2017年同期仅18家。

  进入5月,房企“抢地”势头升级,仅5月8日一日就有苏州、天津、济南在内的10余城进行土地招拍,总成交金额共计300亿元,并且多宗地块都是高溢价拍卖。

  其中原因在于,房地产负债信用的核心是房地产的规模化和“大而不倒”,其马太效应非常明显。只有做大规模,才能拿到地产下半场的入场券。这是房企不顾一切做大规模的背后原因。

  在2019年1到5月期间,保利发展在全国花费310亿拿地,绿地拿地规模环比增长也超过100%。房企拿地的热情可见一般。

  需要更多的地、间更多的房,来支撑自己的销售规模不断上涨。而这一切的背后,真正需要的是更多的资金。